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物业管理招标投标
1第一讲招投标制度的起源与发展
2一、国外招投标的起源与发展招标办法最早起源于原始的“招标拍卖”，实行“招标拍卖”是把商品卖给愿意出高价的买主。招标制度与招标拍卖不同，招标拍卖商品选“出价高的出售”，招标发包工程则是选“报价低的发包”。
3原始招标阶段只有一个条件：“谁价格最低谁中标”“便宜无好货”质量难以得到保证亏5万不如亏8万，最终净赚800万特点案例
4现代招标办法的产生和发展1782年英国设立了文具公用局1809年美国通过了第一部要求密封投标的法律二战以后招投标由一种交易行为过渡为政府强制行为《美国联邦政府采购法》及其“信誉、透明度、竞争”1|997年1月1日起韩国政府实行新的国内项目国际招标法
5现代招标办法的发展过程西方发达国家世界银行亚洲开发银行发展中国家
6现代招标办法的三个特点招标前，先编制一套完整的“工程标底”，做到心中有数。对参加投标的承包商进行资格预审，只有取得“投标资格”的承包商才允许参与投标。扩大了评标条件，从过去一个条件“谁报价低谁中标”，发展为预选前三名（或两名）作为评标对象，再从中选定一个“中标”单位。
7实力雄厚程度信誉等级优劣施工质量好坏技术能力强弱投标报价高低资格预审条件
8二、我国招投标制度的发展历程我国最早有较完整的史料记载的招投标活动出现在清朝末期（一）旧中国到解放前：|萌芽期（二）新中国成立到十一届三中全会召开：停滞期（三）1979年到1999年：恢复与全面展开时期
9（四）招投标制度推动其他领域的市场化基建项目的设计、建设、安装、设备材料科技项目承担者筛选政府采购土地使让权转让
10（五）2000年以来：法制化时期《中华人民共和国招标投标法》在第九届全国人民代表大会第十一次会议上顺利通过，自2000年1月1日起正式施行。
11三、招投标制度与物业管理行业发展（一）招投标制度与物业管理的市场化（二）招投标制度与物业管理整体水平的提高（三）招投标制度与物业管理企业间的公平竞争
12四、全国物业管理工作会与 物业管理招投标（一）第一次全国物业|管理工作会在青岛召开（二）第二次全国物业管理工作会在大连召开（三）第三次全国物业管理工作会在深圳召开
131995年，建设部在青岛召开了第一次全国物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理“一年试点，三年普遍推开”的经验。
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161997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议，推广大连“通过三大战役对旧住宅小区整治改造，推进物业管理”的经验
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191999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平”的经验。
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21俞正声部长在深圳会议指出：这次会议主要解决市场问题，其核心问题是|推进竞争，规范行为。我们学深圳，学什么？首先学的是一个把竞争问题作为推动物业管理健康发展的关键。
22宋春华副部长在大会报告中指出：深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导，业主和企业双向选择、公平竞争为核心、社会经济环境为效益、规范化服务为内容、创品牌上规模为方向的物业管理体系。
23会上宋春华副部长要求：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。凡10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导监督下，在商品房预售前向社会招标。
24五、物业管理招投标的法律依据1.中华人民共和国招标投标法2.中华人民共和国国务院令第379号《物|业管理条例》3.建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知4.重庆市《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
25《招标投标法》是第九届全国人大常委会于1999年8月30日通过的，2000年1月1日正式施行。《招标投标法》是我国市场经济法律体系中一部非常重要的法律，是招标投标领域的基本法律。
26《招标投标法》的立法目的：1.规范招标投标活动依法规范招标投标活动，维护市场竞争秩序，促进招标投标市场健康发展，是《招标投标法》立法的主要目的。2.提高经济效益，保证项目质量通过立法把招标投标确立为一种法律制度在全国推广，促进完善市场经济体制，是《招标投标法》立法的重要|目的之一。3.保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益是《招标投标法》最直接的立法目的。
27《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业管理企业；投标人数少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以利用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
28第五十七条规定：违返本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管|理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
29建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知，建住房[2003]130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》立法宗旨是：规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争。
30第二讲物业管理招投标的内容与形式
31一、招标投标概念1.招标的概念招标是指招标人在兴建工程、合作经营、大宗商品采购时，将自己的要求和条件公开告示，让符合条件的投标人参与竞争，从中选择最佳对象为中标人，|然后双方订立合同的过程。
322.投标的概念投标是对招标的回应，是竞争承包的行为。它是指投标人按照招标公告的要求与条件提出投标方案的法律行为。
333.招标投标概念招标投标是一种有序的市场竞争交易方式，也是规范选择交易主体、订立交易合同的法律程序。
344.招标的形式公开招标是指标标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
355.招标
