第五章_物业管理招标投标法律制度

第五章物业管理招投标法律制度2011年6月16日

1教学目标物业管理招投标法概述物业管理招标法律制度物业管理投标法律制度物业管理开标、评标、定标

2第一节物业管理招投标法律概述物业管理招投标基础知识物业管理招投标原则物业管理招投标管理

3一、物业管理招投标基础知识物业管理招投标的概念：物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优|胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。

4一、物业管理招投标基础知识招标人依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。投标人响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

5一、物业管理招投标基础知识招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。

6一、物业管理招投标基础知识招标时限新建现|售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成

7二、物业管理招投标原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则

8第二节物业管理招标法律制度物业管理招标概述物业管理招标组织机构物业管理招标人行为规范物业管理招标的范围物业管理招标方式物业管理招标程序

9一、物业管理招标概述物业管理招标的概念物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出投标邀请、委托物业管理的法律行为。物业管理招标人是特定的。物业管理招标的客体是物业管理项目。招标实际上是一种竞|争方法，促进物业管理走向社会化、专业化。

10一、物业管理招标概述物业管理招标的特点：超前性物业管理的特点使物业管理工作会超前介入，这就决定了物业投入使用之前开发商就应进行物业管理招标，从而带来招标的超前性。长期性和阶段性由于开发商和业主在不同时期对物业管理有不同要求，致使招标文件中各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性；另由于市场竞争的加剧，使物业服务企业始终面临压力，所以物业管理招标具有长期性和阶段性。

11二、物业管理招标的组织机构1.招标人自行设立招标机构招标委员会工程技术部房地产部市场营销部法律部财务部秘书处专业技术部

12二、物业管理招标的组织机构2.委托招标代理机构招标招标代理机构|是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是依照公司法设立，并依法进行运营的经营性法人组织。根据招标投标法规定，招标代理机构应具备以下条件：当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金；有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。

13二、物业管理招标的组织机构2.委托招标代理机构招标总经理副总经理副总经理市场部市场部市场部市场部市场部

14三、招标人的行为规范招标人不能直接管理物业或者指定物业公司强行管理其已出售的物业，也不能在招标文件中含倾向或者排斥潜在投标人的内容。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、|数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。在确定中标人之前，招标人不得与中标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

15四、物业管理招标的范围《招投标法》规定以下建设项目，必须招标：大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资的项目全部或者部分使用国有资金|投资或者国家融资的项目。使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

16四、物业管理招标的范围一般物业管理招标的具体范围：民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所；体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所；

17五、物业管理的招标方式1.公开招标招标人以招标公告的方式邀请不特定的投标人投标。优点：最大程度地体现了招标的公开、公平、公正原则。缺点：工作量大、招标时间|长、费用较高。适用：我国的大型基础设施和公共的建设中，物业管理一般都采用公开招标方式，并且是全国性的公开招标。但由于物业管理企业自身的特点，不适合吸引全国各地的物业管理企业，所以一般性的物业，都采用地方公开招标。

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20五、物业管理的招标方式2.邀请招标招标人以投标邀请书的方式邀请特定的投标人（一般为3个以上）投标。优点：节省招标时间和降低招标成本，缺点：缩小了投标人的选择范围，有可能遗漏一些合格的、有竞争力的投标人，也容易诱使投标人之间产生不合理竞争。适用：规模较小的物业管理项目，在目前实践中，被广泛采用。根据《招标投标法》（第十一条）规定，省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目|中不适宜公开招标的项目，要经过省、自治区、直辖市人民政府批准，方可进行邀请招标。

21五、物业管理的招标方式2.邀请招标我国的《招标投标法》规定：邀请投标方式应当向3个以上具备承担招标项目的能力，资信良好的特点法人或者