物业管理招投标的策略及实施培训教材

物业管理招投标的策略及实施第一节

1招标投标的基本要求及原则第一部分

2一、基本要求1.依法并接受监督参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

32.结合自身特点充分考虑市场要素、评估风险招标方应根据项目的情况和业主的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过|程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。

43.明确招标投标的相关细节按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。

5二、基本原则1.物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇。2.在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。3.招标投标活动中的相关信息应保持公开，使招标投标活动的|每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。4.招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，

6第二部分物业管理的招标

7一、物业管理招标的条件1.主体条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以采取以下方式：(1)自行组织实施招标活动(2)委托招标代理机构办理招标事宜

8◆自行组织招标　自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审|定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。　　自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。◆委托招标代理机构办理招标委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。

92.项目条件按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。因此，必须通过招|投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。

10二、物业管理招标程序1.成立招标领导小组确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测，制订相应的防范控制体系。2.编制招标文件招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

113.发布招标公告或投标邀请书(1)招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告|，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。(2)招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

124.向投标人发放招标文件和提供相关技术资料招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。5.对投标人进行资格审查组织投标人|现场踏勘和答疑实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

136．接受投标文件投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。招标人不得向他人透露|已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

147.成立评标委员会评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。8.发布中标结果招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当|理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

15物业管理的投标第三部分

16一、参加物业管理投标的条件1．法律法规规定的要求　　根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项