项目二物业管理招标与投标运作

项目二物业管理招标与投标运作请大家谈谈对这两幅漫画的感想。 导入：物业管理招投标的概念一、招投标的概念物业管理招标：-----物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 物业管理投标：-----物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管|理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 二、物业管理招投标在中国的发展（一）试验阶段（二）倡导推广阶段（三）以法制形式促进全面推广阶段 （一）试验阶段1.1993年，深圳首次把招投标制度运用到物业管理上来，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了招标。当时报名的仅有两家物业管理公司，其中万厦居业公司经评委评议后中标。一年多后，万厦居业公司管理的小区，以总分99.2分登上“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”的榜首。2.1996年，在旧住宅小区鹿丹村实行社会公开招标，深圳市万科物业以94.45分的最高分|中标。 （二）倡导推广阶段1.1999年5月，在第三次全国物业管理工作会议上，建设部领导明确提出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。要求凡是10万平方米以上新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前向社会招标，没有经过招标确立物业管理公司的预售项目房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。 2.1999年11月8日，当时全国最大的经济适用房项目—北京回龙观文化居住区（一期）面向全国在北京举行了招投标活动。最终北京天鸿集团房地产经营管理公司和深圳长城物业管理|有限公司以微弱的优势中标。第一次面向全国招标物业管理公司，打破了过去“重建设轻管理”、“谁开发谁管理”的旧模式，而将“开发建设”与“物业管理”分开，为全国物业管理招投标工作积累了经验，推进了全国物业管理市场化的进程。 3、2000年，南京龙江高教公寓物业管理项目进行公开招标，各企业不仅需要策划服务管理方案，又增加了费用测算和报价。4、建设部38万平方米办公大楼的管理权拿出来通过招标方式选择管家。确定了万科物业管理公司来管理，建设部每年支付物业管理费300多万元，平均每月每平方米价格仅为0.658元，与经济适用|房物业管理费相当。 （三）以法制形式促进全面推广阶段1.2000年元月l日起正式施行的《招标投标法》侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，而对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限，推动作用也较小。2.2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物|业管理公司。 3、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》于2003年9月1日起实行。其中规定，在业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位通过招投标的办法选聘物业管理公司实施前期物业管理。 案例1：一个物业公司经理的疑问我公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出“中标通知书”，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，我公司要|求依照投书收的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同。我们想请问该发展商的做法是否合法? 一个物业公司经理的疑问？？课堂讨论：该发展商的做法是否合法？为什么？ 任务一如何组织与实施物业项目的投标一、物业招标的类型1、按照物业的不同类型2、按照物业管理项目服务的内容和招标人的不同要求3、根据物业管理招标的主体4、根据物业管理服务的内容 1、所招标的项目符合城市规划要求；2、所招标的项目符合政府颁布的规|模要求；3、所招标的项目能够为物业服务企业开展工作提供一定数量的办公用房、商业用房；4、所招标的项目，按照政府规定的各类维修基金必须己经落实；5、招标所需符合的其他条件已经具备。二、招标项目应具备的条件 三、招标的方式1、公开招标是指招标人通过公共媒介发布公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。2、邀请招标也叫有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家（至少三家以上）有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。 请思考公开招标的优缺点？优点：1、最大程度地体现了招标的公平、公正|、合理原则。2、有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司。缺点：1、增加了资格预审和评标的工作量，招标时间长2、招标成本较高因此，我国大型基础设施和公共物业管理一般都采用公开招标方式。 优点：可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。缺点：1、由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了。2、容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。请思考|邀请招标的优缺点？ 请大家思考下如何避免邀请招标下的作弊和不合理竞争行为的出现呢？ 3．协商招标又称为议标。是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业服务企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。这实质上可以看作是更小范围的邀请招标。议标方式对招标人来要求很高，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发产和业主自行进行招