物业管理的投标符合招标文件要求的物业管理企业根据

3.2物业管理投标

1一、物业管理投标的概念与原则1．物业管理的投标：符合招标文件要求的物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。2．物业管理投标原则：（1）真实性原则，即投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。（2）正当竞争原则，一则参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业遵守商业道德；二则参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。

2二、物业管理投标的程序1．物业管理投标的准备阶段2．物业管理投标的实施阶段

31．物业管理投标的准备阶段（1）取得从业资格：（2）筹措资金（3）|收集招标物业相关资料（4）进行投标可行性分析

4（4）进行投标可行性分析1）招标物业条件分析2）本公司投标条件分析3）竞争者分析：4）风险分析

52．物业管理投标的实施阶段（1）购买、阅读招标文件（2）标前调查与现场考察（3）制定管理服务方法及工作量（4）制定资金计划（5）标价试算（6）标价评估与调整（7）办理投标保函（8）封送标书、保函

6（1）购买、阅读招标文件首先，阅读招标文件，对前后文不一致、内容不清晰的情况及时发现，找出错误，再按其不同性质与重要性，将错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计入索赔项目”两类。此外，投标公司还应注意招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、|投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。

7（2）标前调查与现场考察1）在物业竣工前期介入：应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。2）在竣工后期介入，应按以下标准视察项目；①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；②技术经检验是否达到国家规定的质量标准，能否满足使用要求；③竣工工程是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；④设备调试、试运转是否达到设计要求；⑤是否确保外在质量无重大问题；⑥周围公|用设施分布情况。

8（3）制定管理服务方法及工作量1）将招标项目参数列出，越细越好；2）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；3）人力配置；4）确定分阶段达到的目的；5）做出的服务项目达到的满意率；6）成本测算；7）经济效益分析；8）社会效益分析；9）需要招标单位提供的帮助、条件；10）整个工作安排。

9（4）制定资金计划1）制定资金计划的目的主要有：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。2）通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：①标书规定的预付款、保证金等。②接管期间费用支出。③接管期间收入。④其他资金来源。

10（5）标价试算1）明确领|会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；2）计算或复核服务工作量；3）掌握了物业现场基础信息；4）掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；5）拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。

11（6）标价评估与调整评估内容大致包括两个方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。

12（7）办理投标保函1）办理投标保函经过以下程序：⑴向银行提交资料：投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。⑵填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写的表格，一式三份。⑶提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限。2）投标保函的主要内容：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。|n（8）封送标书、保函封送标书的一般惯例是：1）投标人按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本1份，副本2份）。2）标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记（一旦正本和副本有差异，以正本为准）。3）两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时之前不要启封”等。