第五章 物业管理招投标及合同

第五章物业管理招投标及合同（二） 复习旧课1什么是物业管理招标？招标的程序是什么？物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发商、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 招标的程序：1．准备阶段2．实施阶段3．结束阶段成立招标机构编制招标文件制定标底（1）招标公告或投标邀请书（2）组织资格预审（3）召开标前会议（4）开标、评标与定标 2物业管理公司如何准备投标？招标程序|：1．准备阶段2．实施阶段（1）取得从业资格：（2）筹措资金（3）收集招标物业相关资料（4）进行投标可行性分析（1）购买、阅读招标文件（2）标前调查与现场考察（3）制定管理服务方法及工作量（4）制定资金计划（5）标价试算（6）标价评估与调整（7）办理投标保函（8）封送标书、保函 第三节物业管理定标后的工作一中标后的合同签订与实施二未中标的总结：失利的原因分析三招标投标资料的整理与归档 一中标后的合同签订与实施1．合同的签订步骤：签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书。2．合同自签订|之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。 二未中标的总结失利的原因分析:1.准备工作不充分;2.估价不准;3.报价策略失误 三招标投标资料的整理与归档1．招标文件；2．附件及图纸；3．对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；4．投标文件及标书；5．来往信件；6．其他重要资料。 第四节物业管理服务合同一合同的概念和分类二物业管理合同概述三物业管理合同的订立四物业管理合同的内容及效力五物业管理合同的违约、变更与终止 一合同的概念和分类合同是指平等主体的自然人、法人、其他|组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（《合同法》第二条）。合同作为民事法律行为中的一种，与其他法律行为相比，具有以下特点：1.合同是两个或两个以上平等民事主体共同所为的民事法律行为。合同必须是基于平等主体当事人之间的合意方才可以成立。2.合同是设立、变更、消灭当事人之间的民事权利义务关系的协议。3.合同是当事人在平等自愿基础上真实意思表示一致的协议。4.合同必须具有合法性、确定性、可履行性。 合同的分类（1）双务合同和单务合同（2）有偿合同和无偿合同（3）诺成合同和实践合同（4）要式合同|和不要式合同（5）主合同和从合同（6）本合同和预约合同（7）格式合同和非格式合同（8）为本人利益的合同和为第三人利益的合同 二物业管理合同概述1物业管理合同的含义物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的，物业管理企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。根据《物业管理条例》的规定，物业管理合同可以分为两种：前期物业管理合同物业管理合同二者有何区别？ 2物业管理合同的特征物业管理合同的当事人是特定的物业管理合同是以为特定业主及业主自治团体处|理物业管理事务为内容的合同物业管理合同的订立是以双方当事人的信任为前提的物业管理合同是诺成合同物业管理合同是有偿合同物业管理合同是双务合同物业管理合同是要式合同 3物业管理合同和业主公约的区别两者签订的主体不同物业管理合同是两个主体—物业公司、业主；业主公约则是多个主体—业主、开发商、业主委员会、非业主使用人，他们为了分清彼此的权利义务而签订公约。内容不同物业管理合同的主要内容是明确委托人（主要是业主）和受托人（物业公司）之间的权利义务关系；业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方面，它对业主不|可以进行的活动作出了规定。 三物业管理合同的订立（一）物业管理合同订立程序物业管理合同的订立程序，是指当事人为了订立物业管理合同而进行的反复协商、以求达成双方真实意思表示一致的过程，主要包括要约和承诺两个过程。我国《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。” 1要约所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示。要约必须具备以下条件：要约必须由特定的当事人作出。要约必须向相对人作出。要约的内容必须具体明确。要约人有受该要约约束的意思表示。 （2）承诺所谓承诺，是指受要约人同意要约的|意思表示。承诺的构成要件：承诺必须由受要约人发出。承诺必须向要约人作出。承诺的内容应当和要约完全一致。承诺必须在承诺期限内作出。承诺的方式必须符合要约的规定。 （二）物业管理合同订立方式物业管理合同目前有两种订立方式：第一，协商方式；第二，招标方式。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。 案例1993年4月，滨海住宅小区的开发商某房地产公|司将滨海住宅小区的住宅预售给A公司等13个业主。1994年9月，该住宅小区建成，迁入450家住户。1995年1月，房地产公司和B物业公司签订《滨海小区物业管理承包合同》，合同约定：房地产公司将物业管理承包给B物业管理公司（以下简称物业公司），承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向房地产公司支付履行保证金50万元。同年5月，房地产公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：滨海小区 1一42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修|，总承包工程款40万元。上述合同签订后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会，已经在1997年8月经当地房地产管理部门批准成立，并与物业公司签订了《委托物业管理合同》