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物业管理
1第三章物业管理投招标及物业管理服务合同本章讲授本章讲授：物业管理招标投标的基本概念、特点物业管理招标的原则、范围编制物业管理招标文件物业管理招标的程序物业管理投标的原则、范围物业管理投标书的编写物业管理投标的程序物业管理服务合同
2本章的学习目的与要求1．了解物业管理招标投标的意义2．掌握物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的原则招标文件的主要内容招标书的编写内容物业管理招标的条件中标与履约3．重点掌握编制招标文件的原则招标文件编制程序物业管理招标的程序招标书的编写要求投标书编写的组织
3物业管理的相关概念物业|的含义管理的含义物业管理的概念物业管理的特性
4物业管理招标投标的基本概念招标、投标物业管理招标投标物业管理招投标的类型及形式物业管理招标投标应遵循的原则及意义
5招标是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约招标
6投标是对招标的回应，是竞做承包者的行为，它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为投标
7物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制|订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程物业管理招标
8物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程物业管理投标标
9物业管理招标投标实质是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为物业管理招标投标实质
10物业管理招标类型单纯物业管理招标物业管理与经营综合招标专项服务工作招标物业管理招标按管理内容可分为：物业管理招标类型
11物业管理招标方式公开招标——无|限竞争性招标邀请招标——有限竞争性招标物业管理招标方式
12公开招标的含义所谓公开招标就是由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式在国外称之为无限竞争性招标公开招标——无限竞争性招标
13公开招标的特点这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费|用支出较大
14邀请招标的含义所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式邀请招标——有限竞争性招标
15邀请招标的特点是竞标单位少，资格预审和评标工作量小如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则
16法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力，资信良好的特定法人|发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同
17物业管理投招标的特点特点标价的保密性法律的约束性：投标者提交标书和报价—法律效力招标的超前性长期性和阶段性招标人标底必须保密投标人投标报价也需要保密物业管理公司早期介入要求政府要求有些开发商为了销售的需要
18物业管理招标的原则及意义原则公平公开公正诚信意义推动物业管理市场化推动行业水平提高明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力
19物业管理招标的程序招标与投标的条件招标程序物业招标程序
20招标项目应具备的条件符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设具|备招标主体资格和招标条件投资单位或业主能够提供管理的条件和设施招标所需的其他条件已经具备
21投标单位应具备的条件具有独立的法人资格具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质具备招标规模所要求的条件企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康
22物业管理招标程序准备阶段招标阶段投标阶段信誉调查取样阶段开标阶段
23准备阶段成立招标组织招标项目备案确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项确定招标的指导思想、原则及方式、方法编制招标文件
24招标阶段发出招标公告或招标邀请书资格预审，确定投标申请人招标人向投标人提供招标文|件，接受咨为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标人在投标人购买招标文件后统一安排一次投标人会（或称标前会议），召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题
25投标阶段凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标单，或撰写投标书参加投标投标书的报送
26信誉调查取样阶段为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点：调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回
27开标阶段物业管理项|目招标的开标分为两个过程：评议标书阶段现场答辩阶段
28标书评议开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标评标开标
29标书评议评标：把标书分发评委评阅，经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成成员为5人以上单数物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二
30现|场答辩一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关答辩目的：
31评分依据及方式评分依据：投标人
