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物业管理招投标的相关知识物业11-3陈心
1目录一、物业管理招投标基础知识。。。。。。。。。。。。。。。。。。2-6二、物业管理招投标原则。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7三、物业管理招标的条件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8-9四、物业管理招标的方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10五、物业管理招标的内容。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11-15六、物业管理招标程序。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16-34七、物业管理投标概念。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35-42
2一、物业管理招投标基础知识物业管理招投标的|概念：物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。
3一、物业管理招投标基础知识招标人依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。投标人响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的|物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。
4一、物业管理招投标基础知识招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。
5一、物业管理招投标基础知识招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
6二、物业管理招投标原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则
7三、物业管理招标的条件1、招标人应|具备的条件招标人必须是物业建设单位或相关物业产权人的法人代表（负责人），或其委托的代理人。与招标物业相相应的经济、技术或管理类专业人员。具备自行编制招标文件，对投标人进行资格评审和组织评标的能力。
82、招标项目应具备的条件符合城市规划要求符合政府颁布的规模要求能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房各类维修基金已经落实招标所需的其他条件已经具备
9四、物业管理招标的方式1、公开招标——无限竞争性公开招标2、邀请招标——有限竞争选择招标3、协商招标——议标
10五、物业管理招标的内容内容包括：前期顾问服务和实质管理服务非经营性物业和经营性物业内容略不同1、非经营|性物业管理招标的内容1）前期顾问服务内容（1）开发设计期间提供的管理顾问服务对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见
11（2）物业竣工验收前的管理顾问服务制定员工培训计划。列出财务预算方案。（3）住户入住及装修期间的管理顾问服务住户入住办理移交手续的管理服务住户装修及材料运送的管理服务迁入与安全管理服务
122）实质管理服务内容物业管理的人力安排保安服务清洁服务房屋及设施的维修保养服务财务管理服务绿化园艺管理服务其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等
132、经营性物业招标的内容指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等物业管理超|越了原有的交换式劳动范畴，成为创造性的附加劳动。前期顾问服务内容增加一项重要服务内容便是代开发商制定物业出租方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高出租率，增加租金收入。
14实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理服务的内容。
15六、物业管理招标程序准备阶段调查阶段招标阶段投标阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡ
16Ⅰ成立招标组织申请批准招标准备招标文件
17发布|招标公告或邀请书投标单位资格预审发售招标文件组织现场察看、召开标前会议Ⅱ
18ⅢⅣ接受投标单位送交的标书开标1：标书评分阶段1信誉调查、采样开标2：现场答辩阶段评标、定标签订合同ⅤⅦⅥ
191、招标准备阶段主要工作：成立招标机构、文书工作。1）成立物业管理招标的组织机构分招标人自行组织成立的招标机构和招标人委托招标代理机构招标。自行招标的分两种情况：（1）开发商自行招标开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。招标委员会秘书部专业技术部
20（2）业主大会招标业主大会行驶以下职权：制订、修改业主公约和业主大会议事规则选举、更换业主委员会委员，监督业主委|员会的工作；选聘、解聘物业管理企业决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
21（3）委托招标代理机构招标专门从事招标代理业务的社会中介组织，是按照《公司法》设立，并按照《公司法》规定进行运营的经营性法人组织。代理机构应具备下列条件：有从事招标代理业务的营业场所和相应资金有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量有能够参加评标的技术、经济方面的专业人才业主办理委托手续时需提供的资料：招标项目的批准文件委托招标书资|金落实证明其他相关证明
222）提出招标申请并进行招标登记建设单位向招标办提交的申请的主要内容：招标项目具备的条件建设单位具备的资质拟采用的招标方式对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业
233）制定招标文件主要内容：招标公告或邀标书投标企业资质审查表投标须知招标章程招标项目说明书合同主要条款技术规范其他相关内容
244）编制标底（1）标底的编制原则根据国家或地方政府制定的规范文件、法规条例、招标物业的服务定位
