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星海远航大厦项目提案2022年8月23日
1目录•第一部分:项目概况•第二部分:合肥市办公楼项目市场概况•第三部分:项目定位及SWOT分析•第四部分:营销定位及主题概念•第五部分:营销推广及广告策略•第六部分:项目价格定位
2一项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与肥西路交叉口,属于合肥市庐阳区。该区是以合肥市老城区为主体，辐射发展的一个大区，为合肥市城市的核心区，是全省政治、经济、文化、金融中心。随着经济发展水平的提高，本区房地产行业发展迅速，形成了两大房地产板块：一环路与环城路板块及庐阳开发区北部主团。本项目位于合肥市一环线内，规划中的沃尔玛超市近在咫尺。一环路交通便捷，拥有十多|条公线路。项目周边拥有大量的房地产住宅项目以及财富广场等办公类项目，随着周边项目的不断交付使用，本区的人流、物流、信息流将不断提高和发展，依托本区块原有经济基础，本区块将成为合肥市又一经济领袖区。
3二项目的工程概况•设计概况•建筑概况项目用地面积3658.5㎡，总建筑面积18120㎡，项目建设配套有一个大型地下车库。以塑造区域标志性建筑为设 地上建筑面积15350㎡，计原则，力求与众不同。总体形 地下建筑面积2770㎡，象设计给视角带来了强烈的冲击， 项目容积率 4.196，让人过分不忘，突显标志性建筑 .率35.5% 。的魅力。
4目录•第一部分|:项目概况•第二部分:合肥市办公楼项目市场概况•第三部分:项目定位及SWOT分析•第四部分:营销定位及主题概念•第五部分:营销推广及广告策略•第六部分:项目价格定位
5合肥市写字楼市场发展历程A、合肥市的写字楼市场的发展时间不长，但是起点较高，发展也是极为迅速。可以说在2022年之前，合肥市真正意义上的纯办公写字楼几乎没有。以为在这之前的相当长一段时间里，合肥有很多公司的办公场所都在一些小区，或是临街的商业用房，或一些商住楼，写字楼都被这样的场所代替，而面向市场供应的纯办公写字楼很少。
6B、2022年，天徽大厦和财富广场的相继推出，宣告了合肥市写字楼市场的正式启动。也许是众多开发|商同时看到了写字楼的市场潜力，纷纷投资兴建写字楼项目，写字楼数量迅猛上升。仅这一年，写字楼的销售总量就达19.03万平方米，占非住宅总量的4.3%，占非住宅总销售量的22.7%。写字楼市场开始进入繁荣发展期。
7C、04、05和06年推出市场的写字楼项目曾出不穷，如万通大厦、天怡商务中心、安徽国际商务中心、CBD中央广场、香港广场、新都会·环球广场、中环·国际广场、恒丰大厦、旺城国际等。这些写字楼的推出使得合肥市的写字楼供应量迅速饱和，甚至出现了一定比例的的空置。写字楼市场的发展趋于平静，开发商对于写字楼的投资也趋于理智。
8合肥写字楼的发展特点首先从地域特征上看，合肥写字楼区域集|中化已非常明显。合肥写字楼的开发大部分集中于高级地段，重点以推行地段优势和区块优势来博取市场认可。2022年合肥市推出6幅新写字楼用地（红星路商之都地块，长江路华侨饭店地块，新站区合肥经济大厦总部，新城国际，天徽广场，.蓝海）大多位于合肥主城区以及政务新区.位置，维持固定高级地段供应水平。
9其次，从写字楼的配套设施上看，都较为高档，5A级的写字楼频频推出。自从2022 年以来合肥房产市场波澜起伏，写字楼市场潜力不断显露，需求者对写字楼的要求越来越高，包括高效性、先锋性、展示性、24小时、技术化、年轻化、多样化等。合肥商务办公需求者最注重写字楼的档次形象，其次为地域交通，再次为租金|或售价以及物业管理水平，同时对周边商业配套也比较关注。正是这种现状的出现，也促使了合肥今后开发的写字楼会产生个性化特色、目标性细分的方向。
10再次从市场供求来看，合肥市的写字楼市场的发展速度惊人。随着合肥城市化进程的加速，合肥城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，合肥写字楼的需求量将进一步增加，写字楼开发前景看好。但经历近两年来大批写字楼投放市场的冲击和洗礼，合肥写字楼已经出现了明显的供大于求的现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻求单一的地段优势，开发商急切跟进，启动项目没有细分客，不考虑错位竞争，写字楼市场出现了一定程度的盲目投资现象；毕竟合肥是绿色科技城市，不像上海、北京，|世界500强在合肥落户的并不多，因此造成如今合肥的写字楼除成熟地段外其他地块商务楼空置率居高不下的状况。
11合肥市写字楼市场发展前景与趋势•随着合肥经济的迅速起飞，写字楼市场也开始迅速腾飞。写字楼市场的供应量在短短的几年时间里就从短缺变成了饱和。写字楼的销售也随之进入了平淡期。从2022年到2022年，三年内共有超过200万平方米的新写字楼入市，预计将会超越之前十年新写字楼上市的总和；其中合肥政务文化新区将占大量，该区由05、06两年间共推出3幅用地，合计300多亩，该区开发面积会达到100万平方米左右。 2022年注定将是合肥市写字楼进入新一轮供应的高峰期，市场竞争也将日益激烈。|
12合肥市办公类商品房近期销售情况•经历过去三年的疯狂销售时期，合肥市近期写字楼的销售速度趋于平缓。我们从合肥市2022年第四季度的办公类商品房的销售数据来分析合肥市近期的写字楼市场状况。
13合肥市各区域办公类商品房销售价格分析•图1：2022年4季度合肥市办公类商品房销售均价图（单位：元/㎡）
14•从各区域的办公类商品房销售均价上可以看出，合肥市的老城区板块的价格相对较高，但几个开发区的写字楼价格与市区已经相差无几。政务区由于近几年的人气突升，写字楼的价格也是随之猛涨，其价格之高预期目前的地区人气状况形成了较大的反差，这也可以看出写字楼具有较大的投资性。
15合肥市各区域办公类商品|房销售套数分析•图2：2022年4季度合肥市分区办公类商品房销售套数图（单位：套）
16•四季度的商品房销售开始回暖，销售套数较多的是庐阳区和新站区。庐阳区的写字楼基本上集中在合肥的老城区，而新站区近几年发展迅速，周边的配套也相对比较成熟，形成了自己的商业中心，地段优势不断显现，这一地区的写字楼销
