某商贸城项目营销策划报告

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1编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共122页高安市中山商贸城销售策划报告目录第一部分项目分析及营销思路一、项目销售资料分析二、高安消费市场分析三、项目SWOT分析四、项目前期销售的主要症结及对应营销思路第二部分项目定位一、项目形象定位二、项目价格定位三、销售案例分析第三部分销售推广一、产品利益点整合二、推售计划三、宣传推广附表：中山商贸城商铺价目表第122页共12|2页

2编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共122页第122页共122页

3编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共122页第一部分项目分析及营销思路一、项目销售资料分析1、项目概况中山商贸城位于高安市中山路与桥南路交汇处西南角，将开发成一个拥有住宅、临街商铺及专业市场的综合性商住小区；受委托内容要求，本销售报告暂不对住宅物业销售进行分析，以下内容仅涉及商业部分。项目商业部分由临街商铺及专业性市场二个部分组成，共有商铺592间，其中：|临街商铺共37间（为上下两层），底层建筑面积为1850.81M2；专业市场性市场共555间，二层楼商铺330间,底层建筑面积9087.71M2，三层楼商铺225间，底层建筑面积6631.48M2。所有商铺合计底层建筑面积为17570M2，商业总建筑面积41772M2。项目内规划有一纵一横二条商业步行街，步行街道路宽度为16M；另外车行道路规划五纵四横，道路宽度为7—12M不等；2、配套设施市场内规划有20个停车位，为小区经营商户及往来人流提供车辆停放；纵横步行街相交处为占地约1200M2“明珠广场”，为人流第12|2页共122页

4编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共122页循环及休憩之处；每铺安装电话、有线电视接口，配独立卫生间、厨房及楼梯。3、工程进度项目于2003年11月可完成主体工程，2003年12月底全面竣工交付使用，2004年元月1日正式开业。4、销售价格本项目各商铺均按底层建筑面积计价，二—三层为免费赠送。销售价格定为6000—8000元/M2不等，经粗略核算，预计整体销售均价在7200元/M2左右。市场内主力商铺尺寸为4×7M，建筑面积为28M2，平均单位商铺总价约|为20万元。5、销售状况中山商贸城于2003年2月对外公开推广，初期采用客户登记方式进行认购意向登记，不收取认购金，客户登记踊跃；然而过几个月后，在正式对外销售并收取定金时，交纳定金的却寥寥无己，导致开盘销售不畅。据了解，在开发过程中，由于预计本项目的销售会直接对当地其他各楼盘产生巨大冲击，外界散播着对项目不利的种种流言；第122页共122页

5编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共122页加上发展商自身内部管理的原因，导致项目工程进度缓慢，刺激社会传言的形成，其结果就是消|费者对本项目的信心不足，直接影响项目销售进度。市场规划业态不明朗，没有引进专业经营管理公司，经营户及投资者对市场未来经营兴旺没有充足的信心，销售的进度和商业价值都会受到一定影响。二、高安消费市场分析高安市属于宜春地区的一个县级市，全市辖24个乡镇，其中建制镇12个。市区所在地为筠阳镇。全市总人口78.57万，其中农业人口59.95万，以农业人口为主。高安市地方产业主要为：建材和汽运，在江西省有着“建材县”和“汽运乡”的美称。由于高安市城市人口较少，市民对商品房消费力有限，其房地产业也起步较晚，房价仅在600-80|0M2元/之间，处于江西省各地市中下游水平。房地产业起步晚、商品房价格低，并不能说明高安市人没钱，高安市有着数十万的“建材”和“汽运”从业人员，人民生活比较富裕，市民有着较强的投资欲望，这可从高安市高企的商铺价格上（最高售价12000元/M2）找到佐证。第122页共122页

6编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共122页三、项目SWOT分析1、项目劣势（S）Ø地处中山路东端，商业氛围不浓；Ø由于地块条件及自身规划的原因，项目外部昭示面狭窄，与中山路及桥南路连通口仅为16M|宽，不易吸引人流和形成人流汇集；Ø项目工程进度缓慢，部分建筑仍没有开始施工；Ø规划布局不合理，道路狭窄，建筑风格过时不精致，不具备形成高尚专业市场的基础条件；Ø没有对业态进行充分的整合，前期营销概念模糊，令消费者无所适从；Ø项目营销方式完全不符合实际，推广宣传内容缺乏说服力；Ø销售资料做得不到位，缺乏对市场卖点深度挖掘和针对目标客户的理性宣传。2、项目优势（W）Ø中山路作为当地最具商业价值的道路之一，项目虽位于尾第122页共122页

7编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第122页共|122页端，但仍为不可多得的商业旺地；Ø项目经营规模相对于当地消费市场来说，具备了形成大型综合市场的规模条件；3、项目威胁（O）Ø项目对角处的“朝阳批发市场”，由于招商不成功，导致大量商铺闲置，成为当地最具代表性的商业物业失败案例，该项目由于与本项目仅一街之隔，容易引导消费者产生本地段不适宜做大型专业市场的歧意；Ø锦江外滩运作在前，吸纳了大部分客源，导致市场消费力不足；同时由于该项目在规划及营销方面强于本项目，已经在消费者心目中树立了高尚商业物业的形象，项目之间的竞争及客源的争夺，本项目明显处于下风；Ø鞋类、服装|的中高档品牌大部分已进驻锦江外滩，而且目前开发商正在对家电商户进行重点招商，由于当地经营商户数量有限，如本项目招商不成功，项目的快速销售便无从谈起；Ø部分商户已购买了锦江外滩商铺，为自己投资利益考虑，该部分商户会尽力传播有利于锦江的信息，从而稳定并促进其他的进场商户信心；Ø前期不成功的销售，带来的负面影响是销售条件已正式公第122页共1