宅基地使用权流转问题调查报告分析研究关于宅基地使用权流转禁止解除之立法建议 公共管理专业

四川省苍溪县宅基地使用权流转问题调查报告———关于宅基地使用权流转禁止解除之立法建议宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施的权利，按照土地管理法的有关规定，农村宅基地使用权是不得流转或者限制流转的，而我国物权法对农村宅基地使用权的流转问题仍然采取搁置态度；《中华人民共和国土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”。第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得转让或者出租用于非农业建设。”规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管|理法等法律和国家有关规定。”由此不难看出，农村宅基地是集体经济组织的成员对本集体土地依法所享有的特殊的权利，带有集体福利性质，不允许宅基地使用权自由转让，只能供自己居住使用；而在学界以武汉大学盂勤国教授为代表的一部分学者则激烈反对物权法开禁农村宅基地交易，指出“农村宅基地不得交易是农村宅基地分配制度的有机组成部分，农村宅基地分配制度是有效维系亿万农民基本生存权利的重要制度，物权法必须重申农村宅基地交易的现行法律政策。

1为此，我们专门走访了四川省苍溪县国土局及部分乡镇，在本次调查过程中共获得有效问卷359|份和苍溪县五个乡镇房产部门的统计数据，从一定程度上反映了我国西北地区的农村宅基地使用权流转的实际情况。基于调查统计，对我国农村宅基地流转中存在的问题从法律上进行分析，有利于我们分析农村宅基地使用权流转以及如何流转等相关问题。苍溪县农村宅基地流转还不成规模，闲置情况相比，流转规模较小。苍溪县共有22个镇，其中，云峰镇某村共有住户1549户，买卖宅宅基地上房屋的有150户，出租的有227户，转让率10.3%，出租率达到15%。白桥镇某村共有住户985户，其中，买卖宅宅基地上房屋的有83户，出租的有128户，转|让率12.4%，出租率达到15%。永宁镇共有住户6200户，买卖宅宅基地上房屋的有150户，出租的有227户，转让率10.3%，出租率达到15%。还有文昌镇、三川镇、岳东镇等地方都不同程度的显示出买卖或者出租宅宅基地上房屋的情形；由以上可知目前苍溪县农村宅基地使用权流转数量惊人，虽然在法律上禁止宅基地使用权的流转，但事实上大量存在流转、出租宅基地上房屋的情形实际上相当于是变相的宅基地使用权本身的流转与出租。

2另外，通过对部分居民的了解，目前在四川省苍溪县由于大量的农民向城市或者乡镇迁移，再加上大量农村劳|动力涌向沿海而出现大量农民宅基地上房屋的闲置，由此变成了待流转房屋，我们在四川省苍溪县人力资源社会保障局了解到，目前全县举家迁移到本县乡镇定居的有30万户以上，外出打工一年回家一两次甚至几年不回的比例高达30%以上，而居住在农村的75%以上为60周岁以上的老龄化人口。同时，我们在土地房管部门还了解到整户闲置的房屋就有8526户。其宅基地面积为1913亩。另外，现在农村人均占有房屋3.5间，而实际上人均占有1，5间已足以满足其生产生活需要，照此计算，苍溪县约有33.73万间房屋等待流转或出租。我国《土地管理|法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”。第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得转让或者出租用于非农业建设。”宅基地属于集体成员社员权的一部分，是本集体给予其成员的福利，非本集体成员无次权利；对此我们对三个乡镇居民作了一个问卷调查如下：调查地点调查人数同意流转人数不同意流转人数八庙镇1005425白鹤镇1006132陵江镇1006822

3以上问卷调查表明目前大多数的城镇和农村居民都对农村宅基地使用权流转持肯定的态度，很多居民认为宅基地取得后就是自己的，当然可以买卖；而有的|村民选择不能买卖，但也并非真是自己希望这样做，而是因为知道国家法律不允许，所以才这样选择。选择允许买卖的，对于宅基地该卖给谁，看法不一，有的人赞同在集体成员内部转让，有的赞同可以向任何人转让，而且实践中宅基地转让的原因也很复杂，有的为生活所迫，如看病、子女上学，有的则为经济利益所驱使，另一方面，近年来全国各地房价一路狂飙，绝大多数城镇居民特别是乡镇居民难以承受巨大的房价压力，同时，银行对房贷要求也是相对较高，大多数没有公积金的自由职业者难以获得按揭贷款而无力全款购买一套住房，因此他们选择了在城市的郊区通过|所谓的购买、租赁或者以宅基地作为资本作价合资等方式获得农村宅基地使用权，从而解决住房问题；另外，也有人从中看到了巨大的商机，他们通过以上方式在宅基地上建房出卖获利，由此形成了“小产权房”这一社会怪胎，这不免也是一个社会问题。

4由以上调查，我们认为尽管在现行的法律上不承认甚至禁止农村宅基地使用权的流转或出租，但由于农村大量房屋流转而引起的宅基地使用权随之流转以及直接的宅基地使用权的流转或者变相流转的事实存在，使得这项法律禁令形同一纸空文；另外，从全国来看，我国人口众多，幅员辽阔，地形复杂，人口以及土地资源|地域分布极不平衡，东部沿海地区人多地少，可用于农业生产的土地更是稀缺，由于中西部地区农村人口大量涌向东部沿海，造成了中西部地区，尤其是以四川苍溪县为代表的西部地区农村人口急剧减少，这样导致大量宅基地闲置，导致资源浪费严重，不能有效发挥其优势，大大限制其作为一项市场元素参与社会财富的创造与分配；再加之，通过宅基地使用权的自由流转还能够在一定程度上解决一些现存的社会问题，理顺房屋的产权关系。就此，我们认为有必要在宅基地使用权流转制度方面大胆创新，变禁止流转为规范流转，这样有利于搞活农村经济，防止农村土地的闲置|和浪费，实现资源的优化配置，让其成为社会经济元素创造更多的的社会财富，尽可能满足人们日益增长的物质文化的需求。