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国房地产在起伏跌宕中已经行走了十多年,然而,本应作为投资决策重要依据的可行性研究至今却仍然未能获得其应有的地位。笔者认为,造成当前可行性研究普及不够、规范不够、受重视程度不够的原因是复杂的,而可行性研究本身误差较大则是其中的一个重要因素。一、当前可行性研究的误差有多大可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它一般分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。根据国际经验,建设项目的可行性研究随其工作的开展,有一定的精度要求。一般是:投资机会研究阶段(耗时1～3个月,研究费用占总投资0.2%～0.|8%),误差在±30%～20%以内;初步可行性研究阶段(耗时6个月左右,研究费用占总投资0.25%～～1.5%),误差在±20～10%以内;详细可行性研究阶段(耗时8～10个月,研究费用占总投资0.2～1.0%),误差在±10%以内。当前国内房地产可行性研究远远没有达到这样的精度要求。据笔者经验,在详细可行性研究阶段,成本误差约在±5～30%之间;售价误差在±20～100%之间;资金流量计算误差约±20～30%。不少项目竣工结算后进行后评价的结果往往与原可行性研究的结论相差50%以上。可行性研究的巨大误差严重阻碍了它的应用、普及和作用的发挥。二、可行性研究误差分|析1.决策者对可行性研究未给予应有的重视在计划经济年代,可行性研究长期扮演“可批性研究”的角色。这种畸形发展使其在投资决策中长期没有发挥应有的作用。在国内房地产起步阶段,决策者长期形成的“凭感觉”、“拍脑袋”上项目的做法不但没有改观,甚至达到了登峰造极的程度。因为“盖了房子就赚钱”,因为“有了项目(地块)就赚钱”,故可行性研究较长期“缺失”投资机会研究和初步可行性研究两个阶段,一直充当着“论证研究”或“预算研究”的作用。当前,市场渐趋规范和成熟,但长期的受“忽视”,使可行性研究精度不够,可信度不高;也恰恰因为这个原因,决策者一直对其未够重视。如此恶性循环,形成一|个难解的结。2.专业化程度不高,是误差形成的主要原因(1)专业市场尚未形成,亟待培育发展在国外发达地区,可行性研究职能已经从原来的开发经营中分离出来,由开发经营的附属部分变为独立的咨询行业。如香港的测量师行,美国、英国、日本等国的咨询估价行业等。而我国的可行性研究(咨询)专业市场一直未能形成。近年兴起的中介业、估价业,虽然在业务经营范围上都注明“从事可行性分析工作”,但事实上从事专业投资分析、可行性研究的机构却廖廖可数。长期以来,可行性研究工作基本上由开发企业自行完成,几乎所有的房地产企业都有专门的人员(或职能机构)从事可行性研究工作。这种分散与孤立影响了行业规|模的形成,也影响了可行性研究的精度与深度。(2)从业人员知识面窄与可行性研究工作的高度综合性极不适应我国当前的可行性研究工作多数由经济专业人员或工程技术人员承担,且往往采用的方式是:一人独挡一个项目。由于人员素质和专业知识结构的制约,可行性研究报告在许多方面往往缺乏专业数据、专业判断和专业方法。在大型房地产公司里,有时是几个人(部门)合作负责一个项目的可行性研究工作,但往往由于人员专业配置不合理,或者由于我国企业制度落后,造成部门(人员)缺乏协作精神,其所作的可行性报告往往达不到预期的精度。3.基础工作不扎实,缺乏信息支撑由于我国房地产起步不久,房地产信息网络和|数据库尚未完善。同时,由于土地出让信息资料的透明度不高,有关楼盘的统计资料误差较大。市场现存资料或报刊公开发行资料往往不能直接供分析研究使用。倘不加分析地采用,误差就在所难免了。另一方面,不少企业没有健全的可行性研究程序和制度;没有自己的数据库,没有在制度上形成信息归集、整理工作的常规化,更没有专门人员对已完项目进行总结归纳,从而造成可行性研究工作重复、效率低下、误差增大。4.理论与实践脱节,可行性研究技术落后,实用性差(1)目前国内可行性研究尚没有统一的规范和标准,在操作中也没有明确
1的内容要求和指标体系,可行性研究随意性较大。再加上从业人员素质参差不齐,市|场信息透明度不高,可行性报告往往存在较大缺陷,常见的有:缺少敏感性分析,缺少环境效益评估,大项目资金流量没有采用动态分析方法等。(2)可行性研究是在项目开发建设前评价其是否“经济”、是否“可行”,而项目完成之后,实践中又常用会计财务分析方法评价该项目是否“赚了钱”。由于我国市场经济建立不久,许多制度都在探索,故项目评价在“建设前”与“建设后”所采用的计算口径与指标体系都存在着较大的差别,人为地使之不可比,从而给决策判断带来一定的难度。(3)在实践操作中,可行性研究人员在调查、统计、预测时,往往采用简单化的方法,如抽查、平均(至多加权平均)、经验分析预测等。下面是|一个经常可以看到的例子:“……广州市有流动人口200万,按1/10需住房计算,即需住房200×1/10×10平方米/人=200万平方米,由此可得结论:广州的普通住宅市场大有可为”。这种“分析”显得很粗疏。问题是,当前许多理论性强、实践前景看好的方法,如回归分析法、模型分析法等,却较少被采用。这是当前可行性研究水平较低的一个重要原因。三、控制可行性研究误差的有关建议1.提高认识,加快专业分工及市场培育工作推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度,控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力|。然而,由于国内房地产起步不久,企业的规模和实力都不强,呈现出“百花齐放”之势,大型企业不多,项目较为分散,不少大企业中,可行性分析人员往往一年内做不了两个项目,可见,仅凭每个企业自行“临急抱佛脚”般加强,不利于可行性研究水平的提高。笔者认为,可从下述方面推进这项工作:(1)组织机构方面,关键是要组建专业化的公司。有条件的大型房地产企业集团可以成立专业的房地产咨询公司,专门从事投资分析、项目评估工作;大型中介公司应积极开展可行性研究工作,改变当前热衷于
