2011年长沙房地产市场发展研究报告

2011年长沙房地产市场发展趋势

1一、总体结论1.总体结论2.态势分析结论概述二、城市与区域的地位及功能的分1.长沙城市经济发展态势评估2.长沙城市规划的趋势3.面对城市发展态势的战略选择三、长沙房地产态势分析1.房地产供求关系研究2.房地产发展与竞争态势评估3.消费需求态势4.面对房地产发展态势的开发模式的创新5.国家政策对房地产发展的影响四、长沙未来房地产发展预测1.住宅地产2.商业地产五、结语与展望

2第一章：总体结论经过近三个月，我们对本案的发展态势基本判断是：长沙作为典型的单核型中心城市，消费城市，和生态城市，其经济发展与城市化已经计入快车道，城市发展的框|架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现在服务业正向这一代集中，大长沙的格局正在显现。本案作为中环与外环之间的大块留白区域的开发，潜力与价值不应等闲视之。在长沙新格局下，长沙房地产正在进入大盘时代，大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争开始;东南西北几大区域各抱地势，板块竞争序幕已经拉开，2010年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低迷的，2011调控政策进一步加紧，各房地产商的压力可见一般。各房地产商的竞争也可能会进一步加剧，本案如何超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何让与对手差异化，如何对板块的选择和同一板块项目合纵连横|，形成独特的战略竞争优势，。态势分析结论概述关于城市或区域的地位与功能(一)长沙城市发展的现状：长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求，同时降低市场风险。(二)长沙城市未来的发展趋势：随着“长株潭”两型社会进程的加快，长沙作为唯一的中心城市，长沙有着举足轻重的作用，以中心城区为核心，沿十字扩展。未来|十年内，长沙的重点沿湘江，319国道两条主生长轴线，京珠高速次级生长轴线拓展，构筑“一主，两次，六组团”的空间结构。重点建设河西新城，星马新城，省政府新址片区。前不久，长沙市政府《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要》表示，到2020年，基本实现现代化和建成“两型”

3示范城市。重点推出五化（提高城市国际化水平，加快产业高端化进程，推进城乡一体化发展，创新发展“两型”化模式，加强城市法制化管）,实现一个率先（率先基本建成“两型”城市和实现全面小康），努力把长沙建设成为具有国际品质，人名引以为自豪的创业之都，宜居城市和信服家园。《纲要》提|出，2015年人均地区生产总值约12万元，城乡居民人均可支配收入分别达到40000元和20000元以上：市域网络化，大都市建设架构基本形成，中心城市承载功能明显提高，2015年中心城区建设用地面积扩大到470平方公里左右，达到470万左右。(一)关于长沙房地产行业发展态势：进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从有到无，从小到大，房地产市场不断发展壮大，2010到2001年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋返，“长株潭”两型社会进程的加快，经济的高速发展，外来人口的不断流入，从而存在着大量的刚性需求|，而房地产的房发展取决于市场需求，需求越大，房地长发展空间越大，尽管受国家宏观经济和政策的影响，但是存在着大量的刚性需求，所以说未来房地产市场发展空间无法估量。第二章城市与区域的地位及功能的分析长沙城市经济发展态势评估长沙经济现状与特点综述长沙是湖南的单核中心城市，是湖南的政治，经济中心，文化，科教中心，信息与交通中心，综合服务中心，2011年三月止累计实现GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP中，第一产业实现增加值43.62亿元，增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%，第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。　

4|(一)生产总值及其增长速度迅速，提高了长沙作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人口向长沙聚集。2010年是经济复杂多变的一年，面对后金融危机的复杂局面和各种挑战，据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元，比上年增长15.5%分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元，增加11.5%，第一，二，三产业分别拉动GDP增长0.2,9.8,5.5个百分点，三才产业对GDP增长贡献率分别为1.3%，63|.1%，35.6%,全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%，15.0%，16.0%和15.5%。三次产业结构为4.4:53.6:42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有制经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全国社会固定资产投资的比重达74。4%，私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。　小结：经济高速稳定的发展，提高了长沙作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，从而对房地需求增大，数据显示，第|三产业稳定的增长，排名第二，所以说房地产发展比较稳定，迅速，房地产市场的风险也也有一定的降低。(二)规模以下工业快速发展，增幅全省第一2010年，市委市政府认真落实中央和省关于扩大内需保增长的一系列政策措施，积极开展“两帮两促”的活动，大力帮扶中小企业发展，为企业排忧解难，抽样调查显示：全年实现规模以下工业总产值916.05亿元，比上年同期增长16.1%。扣除价格因素影响，可比价增长速度为11.5%，增幅