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新宇·京东国际花园策略执行提报Knightad青铜骑士·2010
1江西新宇&青铜骑士再聚首，再携手！
2解析
3第一种格局2009年3月始，南昌楼市骤然喷发。上半年，红谷滩红了；下半年，象湖火了；市场折射出刚性需求支撑下的格局。如果市场不出现大的波动，这种需求释放依然旺盛。谈市场
4第二种格局绿地中央广场的面世开启了南昌豪宅新纪元。2010年，江投的央央春天、洪客隆的滨江一号、万科的青山湖项目都将规划入市。豪宅项目的扎堆入市，也是历年南昌楼市所仅见。谈市场
5宏观趋势分析2010年1月10日，国务院办公厅公开发布《关于促进房|地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，涵盖增加供给、抑制投机、信息透明、防控热钱、地方政府问责等方面。当然，目前一切只是框架性意见，后续走势，需观注金融、财政、土地、税收等实质性措施的跟进。谈市场
6宏观趋势分析中央政府连环出手调控房价，但地方政府也纷纷出招延续“救市”逻辑。这场各方博弈，有可能将楼市导入观望期，即卖家不愿卖，买家不愿买。后续形势并不明朗，目前出现的各大城市周成交量骤减，更大原因是市场传统的淡季因素导致。谈市场
7青铜骑士的观点2010年，因为09市场的大释放，南昌主流开发商的经济压力已缓释下来，市|场态势将保持基本平稳。置业者对产品价格和价值会体现出理性的平衡。归根结底，置业者仍是以产品本身价值作为核心购买点。谈市场
8一说北京路，没人不知道价值所在※北京路，江西行政心脏、南昌东西命脉。※北京路行政中心（省政府~省府大院~省检察院等省直机关）※北京路商圈（八一广场~城东百大~城东沃尔玛）※北京路交通网（公交旅游1路、3、4、7、13、24、26、208、216、231……）※北京路医卫点（第二人民医院、省疾控中心、省二医院）谈资源
9※开工的地铁1号线，更抬升了区域未来价值。※2011城运会的召开,必将北京路的全城中轴地|位诠释得淋漓尽致。谈资源
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11北京路上的楼盘※恒茂国际都会、世纪风情，一西一东的两大楼盘，皆是城中贵宠。※我们项目地段介于二者之间，可谓北京路上心腹重地，更有繁华中取其宁静的居住真义，区位价值显而易见。※北京路一线楼盘大多已售罄，留给我们一个很大的市场空隙。谈资源
12绝版多层+多层的价值链※我们洞悉到，市区多层已处于产品形态极度稀缺的状况。这是从产品层面敲开市场的利刃。※多层的价值：公摊面积小、得房率高；低密度、低容积率，户型更方正实用，通风采光好；维修基金少，物管费便宜，节省居住成本；居住户数少，便于管理，环境清幽；亲天亲|地，有助身体健康，爬爬楼梯，是现代人珍贵的锻炼方式；更自由、更安全，避免高层供水、停电的烦扰；谈项目
13绝版多层+多层的价值链※在项目的传播推广中，如何将多层的优势充分而亲和地传达给置业者，至关重要。谈项目
14院落围合+院巷生活※静巷居住、院巷生活，亲近天地，是很多人的记忆和梦想。※围合，围出了院落风情，围进了清风、阳光、沉静、内敛。※围合，包容了更多的安全与静谧，凝聚的院落生活里，更多的是邻里的亲近。多了一份其乐融融的生活景象，找到了人们儿时熟悉的生活。谈项目
15静巷居住、院巷生活，亲近天地，是很多人的记忆和梦想。
16全明户|型+纯板式格局※间间通透的户型设计让通风、采光更加饱和，这是我们项目在产品硬件上打动置业者的利器。※两房紧凑、实用率高，总价低，对刚性需求者吸引力极强；三房阔绰明朗、舒适和美，对改善型置业者吸引力强。※低建筑密度（23.10%）、低容积率（1.80）、高绿地率（35.10%）。谈项目
17谈项目顶层的规划建议我们建议，在产品的斜坡顶层，可以规划建筑挑高阁楼层。1、传统销售中，顶层一般都不好卖，我们在产品上做足功夫，增加赠送面积，会一举转换顶层销售难度。2、使顶层户型更加合理、实惠，实现溢价，也提升置业者口碑。3、在推广和销售说辞|中，可以增加一个很大的卖点，足以挑动置业者购买情绪。（诸如“买一层送一层”等）
18缺陷车位偏少。（硬伤）项目内部配套由于地块的限制，相对大社区略显尴尬。（外部配套成熟，此缺陷可以引导）周边环境相对破落、繁杂。（未来的拆迁改造进程中，完全可以弱化和加以引导）谈项目
19南池路现状
20从市场竞争角度而言，我们项目入市时机极佳，一则项目周边楼盘大多已售罄，二则多层形态已成全城臻稀。北京路沿线集聚了众多机关单位学校医卫机构和商业圈，北京路一线楼盘的热销，直接反映出这个片区的供应量严重不足。谈竞争
21诚然，市场竞争也并非波澜不惊。世纪风情|深耕五载，扛举北京东路霸王旗；恒茂国际都会具备强悍的品牌影响力和认同度，商业氛围成熟。水榭尚都抢滩而上，业绩不俗。谈竞争
22风情概念、景观概念、商业概念、生活概念，仍是北京路楼盘乃至整个南昌楼盘的主流诉求概念，我们的传播如何差异化，决定了我们的形象能否脱颖而出。谈竞争
23总分主流客群，大致由两类构成。1、北京路沿线辐射区域的省直机关、市区企事业单位、周边的医、教、商从业者。2、周边原住居民或因市政拆迁、改造，或因改善型居住需求的置业者。谈客群
24描摹1第一类客群，文化层次较高，职业、收入稳定或具有可预期的增长空间，自尊心强，崇|尚文化、品味生活。他们因职业稳定而相对沉静内敛。这部分客群又可延伸成两个方向，一部分职业资历年浅，是项目两房户型（刚性）的主力客群；另一部分职业资历较深的，是项目三房户型（改善型）的主力客群。第二类客群，土生土长甚至世代居住在这里，对这方风土人情很依恋，不愿迁离。谈客群
25描摹2主流客群的工作性质医生——急诊和24小时的工作，时间不定教师——具有自由行，可支配时间比较多。需要一个方便工作的地方就近选择谈客群
26项目400多套房子，经过内部认购后只余300来套，从体量上看，我们认为，速销不是根本目标，对不起土地和规划开发的心血。|树立形象、实现溢价，才是我们追求的价值。进一步树立和传承江西新宇自青云佳苑开发而沿袭的文化气质，才是我们的品牌目标。广告要在促进销售基础上，对价值提升与品牌建设做贡献。谈目标
27拥有这一切的我们该如何突围？
28他
