资源描述：
物业管理的招标投标一．物业管理市场化基本概念二．物业管理招标投标的基本概念三．物业管理招标与投标的一般程序四．物业管理投标书的编写五．标书编写的技巧1
1一、物业管理市场化基本概念1． 我国实行市场经济基本概况我国从1993年11月党的十四届三中全会决定实行市场经济为名，中国的经济建设，运行机制，管理方式开始发生了根本性变化。从思想观念上搞清楚了什么是社会主义经济建设，清楚了市场经济决不是资本主义经济模式，它是生产力发展社会分工的产物，它仅仅是经济建设的一种方式。一旦人民正确认识了市场经济概念，中国的市场经济得到了迅速发展。2
2一、物业管理市场化基本概念2．市场经济具有的|功能1）能够合理有效地配置资源，使各种生产要素实行最佳组合，充分提高资源利用率。2）能够自动有效地调节供求关系使之趋于平衡。3）通过市场客观评价企业效益和产业发展前景。4）通过平等的经济竞争，实现优胜劣汰，调整产业结构，提高经济效益。3
3一、物业管理市场化基本概念3．物业管理市场化随着我国市场经济的发展，伴随着市场经济产生的物业管理显示出强大的生命力。物业管理行业由小逐渐壮大起来，市场逐渐成熟起来，具体地体现在市场主体，市场运行环境市场客体都具备了条件。1）市场主体已经形成2）市场运作环境趋于成熟3）物业管理市场客体很大4）培育和发展物业管理市场4
4一、物业管理市场化基|本概念1）市场主体已经形成市场主体是指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体。5
5一、物业管理市场化基本概念供给主体——是指从事物业管理的各种体制下的企业。a）据有关部门统计，到2000年全国物业管理协会成立时，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员达到200多万人。b）随着近期国有企业改革，机构调整，一部分企业转产，工人下岗，又加入到物业管理行业中来。c）一些配套的专业服务公司迅速发展，如清洁公司，保安公司，维修公司，绿化园林公司等等。6
6一、物业管理市场化基本概念需求主体——是指需要物业管理以及相关服务的各类物业的业主及使用人，以及房地产开发商。a）随着国家把住宅|也作为国民经济新的增长点，不断地改善老百姓住房条件。每年投入数以亿记资金进行建设。据有关部门统计，解放50年中，改革开放20年，住宅建设是前30年的6.6倍，我国“十五”年规划中，要建住宅27亿平方米。b）许多城市对旧小区进行“小区出新”，出新需要物业管理结论：无论新建房屋的业主（使用人）还是旧房的业主都需要物业管理，所以需求主体量非常大。7
7一、物业管理市场化基本概念协调主体——是指政府行政主管部门和物业管理协会a）随着物业管理企业诞生和发展，1994年3月建设部颁发了33号法令《城市新建住宅小区管理办法》b）为了推动物业管理健康发展建设部门专门成立了“物业管理处”各地|政府也相应地成立了行政物管领导机构。c）在各地方政府物业管理行政主管部门关心下，各地也相应成立了行业协会8
8一、物业管理市场化基本概念2）市场运作环境趋于成熟物业管理市场运作环境是指为规范物业管理运作而制定的相关法律政策，法制。其主要有：（1）国家围绕着市场经济发展，而颁布了一些专门法律法规。如：宪法，民法，经济合同法，规划法，招标投标法，合同法等。（2）颁布了一些房地产及物业管理行业的法规政策如：城市房地产管理法；城市新建住宅小区管理办法，城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法等。9
9一、物业管理市场化基本概念（3）物业管理企业设立专资质审查制度。国家建设部和各地方政府|物管行政部门，对物业管理企业的设立及其资质审查都作出了规定（4）物业管理的各类契约文本也相应出台。（5）业主委员会的组建及其运作规范，也由各地政府相应制定。（6）物业管理运作法制，也由各地政府相应制定出来。符合市场经济的公平性，公正性以及竞争机制一些运作规范也相应出台。10
10一、物业管理市场化基本概念3）物业管理市场客体很大物业管理市场客体指物业管理市场上交换对象，即物业管理服务目前我国已有几十亿新建住房需要物业管理“十五”期间还将有27亿平方米住宅投入使用。全国大中城市的旧住宅小区，通过小区使新名也需要物业管理，因此物业管理市场潜力很大。11
11一、物业管理市场化基本概|念4）培育和发展物业管理市场我国各级政府都十分重视加快培育和发展物业管理市场。建设部门于1999年5月23日至5月24日在深圳召开全国物业管理工作会议专门研究解决市场问题。然而物业管理市场真正建立还有待于更多方面努力地培育。12
12一、物业管理市场化基本概念（1）转变业主观念树立有偿服务观念是培育物业管理市场化基础。长期计划实行福利制分房，使老百姓形成了“住房靠国家，挣钱自己花”，“服务维修国家包”的观念，房子是国家给的，服务更是义务，不计报酬的。改革开放实行市场经济，福利分房终止，围绕房地产展开的物业管理不再是义务的；物业管理企业开展的服务，所提供的劳务具有商品性，按照商|品经济规律，价估规律，等价交换的原则。物业管理是有偿的服务。13
13一、物业管理市场化基本概念（２）精心培育增强市场主体的经营能力，是加快物业管理市场化的重点。物业管理市场化没有物业管理企业参与就如同虚设，所以物业管理企业参与才能推动物业管理市场化。物业管理的参与必须提高自身的经营能力。（增强经营意识，加强经营测试，探索经营方式）14
14一、物业管理市场化基本概念（３）企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理市场的核心。物业管理市场化没有物业管理企业参与就无从谈起，同样没有企业职工的努力，按照市场经济要求建立物业管理市场化也做不成，所以企业必须按照现代企业制度要求职工培训|职工，具体要求是：职工要树立服务意识，强化敬业精神；要树立企业形象，树立品牌意识，树立市场意识；15
15一、物业管理市场化基本概念（4）加强立法，正确引导，是加快物业管理市场化进程的保证市场经济是法制经济，物业管理又是市场经济的产物。各地政府应重视物业管理立法工作。如：物业管理问题业主与物业管理企业各自权利与义务问题物业管理有序竞争问题物业管理招标投标问题1
