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谨呈：廊坊天域房地产集团——廊坊天域·学府项目营销策划方案
1一、廊坊目前的销售环境？ （市场及竞争分析） 二、目标客户是谁？ （目标客户群） 三、实现目标的营销策略是什么？ （产品策略、价格策略、包装策略、宣传推广策略等）
2第一部分：市场及竞争分析
31、宏观市场把握09年3月份以来，廊坊房地产市场经历了复苏，现在市场形势较好；市场回暖，使开发商面临的资金压力和销售压力得以缓解，资金实力的雄厚促使了市场供应的增加，新一轮的“供需矛盾”在未来一段时间将会呈现；09年7月份以来，市场出现了“量跌价涨”的现象。在这种|现象反映出：市场有效需求出现了萎缩，客户观望气氛逐渐浓重，市场价格在未来一段时间极有可能出现下滑。现阶段廊坊城市大改造，尤其今年城中村改造，新地块上市。预计10年市场将竞争激烈。
4在售项目分布特点：——在售新项目主要分布在外环外，沿西外环外，北外环外与东外环；——在售现项目少数分布在外环内，而且一般规模较小；城市向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北。同时表明市区内住宅用地的减少，居住在郊区化。截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套数为7609套，可售面|积为85.8234万㎡，广阳东区：城市核心价值高地广阳西区：新兴的生活中心区安次区：放量爆发的待发展区开发区：发展前景较为广阔2、区域市场竞争分析
5馨钻界成交价格：5640俪水嘉苑成交价格：5400月份成交量13套盛通国际成交价格：4500内部团购盛玉百呈成交价格：5491华夏奥运成交价格：4980月成交量79套紫金华府成交价格：5560月份成交量13套开发区：旭辉·十九城邦成交价格：6500名人国际成交价格：6500
6分析：区域住宅的市场中，主要以小高层与高层为主，合计各占72%，低层为少数项目，为开发区的别|墅项目，表明区域市场中低层项目为稀缺产品。2、区域市场竞争分析——建筑形式分析
7市区住宅规模小，开发区规模较大；普通住宅的规模小，别墅规模较大；广阳区项目规模均20万㎡以下，10万㎡以上也仅有三个分别为2008年新开盘的紫金华府、东日瑞景、华夏奥韵。开发区项目规模较大，恒盛•塞纳河谷75万㎡，旭辉·十九城邦50万㎡，与本项目形成竞争。安次区项目规模普遍较小。别墅2、区域市场竞争分析——产品规模对比分析
8分析：区域市场在售项目的容积率多数在1.0-2.0之间，约占在售项目总数的75%，1.0以下项目仅有3个，为开|发的别墅，表明目前市场中低容积率的高端产品在市场上是稀缺资源。2、区域市场竞争分析——容积率对比分析
9分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿化率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。2、区域市场竞争分析——绿化率对比分析
10分析：江南水郡、东日瑞景、华夏奥韵的销售率分别为84%、62%和88%，2、区域市场竞争分析——供给量与消化量对比分析136922021929
11分析：市场中68%的项目价格在4500—5500之间，是目前市场上的主流产品价格区间。目前市场在售项目开发区、广阳区、安次区价|格基本呈递减趋势，主要是由于位置与产品品质不同；当前报价相差幅度较小，市区销售均价从4900元/㎡—6500元/㎡。2、区域市场竞争分析——报价区间比例分析
12分析：区域在售项目总价30-80万元/套之间的占80%以上，少数项目总价在100万元以上，主要是由于户型面积较大所致，同时表明区域居民需求支付能有限。2、区域市场竞争分析——总价区间比例分析
13区域内各项目主力户型面积以两居与三居为主：——小两居：61㎡—80㎡；大两居80㎡—100㎡——小三居：80㎡—100㎡，大三居100㎡-140㎡分析：区域内主力户型|在60—100㎡之间，销售情况良好，说明区域内购房者支付能力不是很强。2、区域市场竞争分析——户型比例分析
14区域市场以高层、小高层为主，多层为辅。高层建筑多为24层、18层，小高层产品在区域市场中现阶段属于稀缺产品。区域市场项目均价5000元/平方米--6000元/平方米之间，地段成为影响价格的主要因素。其中华夏奥韵洋房以洋房产品价格明显高于周边其他项目。区域市场产品以常规型户型为主，其中80—90的两室户型，100—120的三室户型占据市场绝对主力，无明显的产品特色。区域市场在售体量在50万平方米左右，在未来一|年内由于廊坊大改造，市场新增体量会不断加大，市场供需矛盾在未来一年内会格外突出。2010年廊坊市场将面临新的一轮价格竞争。2、区域市场小结
15项目名称：东日瑞景项目地址：永兴路与北五环交汇处南侧整体规划：总建筑面积146475平方米22栋楼1357套建筑类别：多层、小高层户型设计：64-180平方米（主力户型80——100平方米2、3居）装修情况：毛坯物业费：多层1元/平方米/月、小高层1.5元/平方米/月销售价格：多层5000—5500元/平方米、小高层4900---5400元/平方米、部分景观楼层，起价5500|元/平方米现有优惠：目前无优惠销售情况：目前在售一期房源，销售率在60%待开房源：多层、高层项目优势：地理位置较好，未来发展区域优势较强：项目户型配比丰富：价位相比相邻项目具有性价比优势3、区域市场竞争楼盘分析
16项目名称：江南水郡项目地址：光明西道与西外环交叉口西北侧开发商：荣盛房地产发展股份有限公司整体规划：总建筑面积18万平方米20栋楼1954套建筑类别：小高层、高层住宅户型设计：56-140平方米（主力户型为80——110平方米2居、3居）装修情况：毛坯物业费：1元/平方米/月销售价格：目前销售的为一期剩余|15层以上高层，起价为4780元/平方米。二期即将入市，均价为5100元/平方米现有优惠：购买现房50元/平方米优惠，期房目前优惠未定销售情况：目前一期共5栋基本售馨，二期9栋含多层、小高层、高层在09年10月份陆续推出3、区域市场竞争楼盘分析
17项目名称：金碧伦温泉公寓项目地址：新开路与金星道交口开发商：金碧伦房地产
