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XX项目营销报告
1『营』&『销』营，手段；销，目的。整合营销，从而达到销售的终极目的，即使产品利润最大化。卷首语
2『营』篇营销策略阶段执行
3『营』篇营销策略阶段执行
4开盘前采用“走出去，请进来”的方式，扩大蓄客渠道、积累客户资源企业客户/区域客户针对区域客户，树立产品在西城高端形象竞品数据库资源通过对竞品楼盘客户数据库资源的获取、筛选，邀请意向客户参与拓展活动，确保项目开盘热销。全市导入客户针对全市客户，挖掘产品特征以及本区域未来价值，挖掘新客户资源巡展、户外、派发DM、嫁接活动看房直通车、区域巡展、派发DM、户外、短信、嫁接活动短信、嫁接活动1客户拓展
52新闻策动发|现内外价值新闻策动制造舆论影响力以优雅之上醇美华宅为切入点通过对本案产品的解读，发掘项目内在及外在的价值，建立项目的高端形象开盘前及开盘期间配合蓄水及热销的造势树立西城榜样项目产品解读
63媒体资源整合基于本案的区位现状，建议全方位进行媒体投放，以便于迅速扩大项目的影响力、知名度，并为项目快速积累客户即效媒体资源软文、新闻炒作通过即效媒体资源的运用，迅速积累客户，促进销售。硬广、户外投放短信群发整合各类即效媒体资源，给项目带来高品质客户，促进销售。媒体资源整合网络资源即效媒体资源配合：通过搜放网站和门户网站对项目进行传播和炒作，提升项目知名度和形象。通过软文、新闻炒作，提升区位|的升值潜力。邀约媒体高端客户参加活动，从中挖掘强意向客户完成项目形象占位，放增大项目知名度。
7『营』篇营销策略阶段执行
8核心动作梳理客户拓展思路客户蓄水阶段客户的挤压与筛选购买客户确认蓄客充足，开盘媒体配合以新闻炒作软文发布为主，铺垫到位，市场扩散新闻炒作软文发布，结合短信群发引爆活动、报广、户外、网站等，树立项目形象开盘信息及开盘后项目热销及生活塑造，软文配合数据库行销通过竞品楼盘客户的梳理，经电话或邀请函邀约意向客户参与项目举办的各类拓展活动8月9月认筹10月售楼处开放11月12月2011年7月一批开盘亮相引爆活动产品推介二批开盘1月
9Part1：形象导入期区域线/品|牌线/形象线
10阶段主题：优雅之上醇美华宅
11第一阶段：形象导入阶段任务区域炒作物料配合业务任务：前期蓄客/企划任务：大盘形象推广现场表现户外、网络、报广售楼中心启用业务配合形象楼书、宣传片前期蓄客媒体推广品牌活动优雅之上醇美华宅主流报纸及网络软文，联动政府论坛7月8月9月10月前期蓄客售楼处开放引爆活动入市亮相售楼处开放仪式引爆活动
12可用媒体：主流报纸硬广/时尚杂志区域线炒作线上：谁将代言城西生活？
13线下：“谁将代言城西生活？”城市居住论坛区域线炒作活动畅想：——以市政府的联动，进行未来居住生活方式的探讨——主题：会晤城西，畅享未来生活
14核心引爆活动针对地级市楼盘推广，|经验告诉我们核心的引爆活动，可以成功让项目一炮打响，名利双收。郎朗钢琴专场秀
15网络媒体包装搜房网欧宝真人·(中国)科技有限公司横幅
16开盘前期，物料及现场包装—立足项目周边主干道的路旗包装—立足项目视觉引导的示范区包装—立足项目销售的物料包装
17Part2：客户蓄水期形象线/产品线/区域线
18阶段主题：公园旁28万平米ArtDeco居住综合体
19第二阶段：客户蓄水阶段任务区域炒作物料配合现场表现业务任务：前期蓄客/企划任务：产品价值点入市报广、短信、网络业务配合媒体推广品牌活动公园旁28万平米ArtDeco居住综合体样板景观示范区开放网站、户型楼书前期蓄客产品说明会10月11月12月产品推介认筹首批公|开开盘活动
20产品说明会活动内容：产品介绍、主题沙龙活动目的：对意向客户进行产品宣传，增强购买信心
21活动目的：借助样板房集中开放，吸引市场关注，增加蓄客量主题：西城“奢想”沙龙暨XX样板间开放仪式LOFT生活样板间开放
22Part3：开盘强销期产品线/区域线
23阶段主题：西城华宅，火爆热销加推精品，限量发售中…
24第三阶段：开盘强销阶段任务区域炒作物料配合现场表现业务任务：一批强销，二批蓄客/企划任务：营造热销氛围报广、高炮、网络、广播、出租车业务配合折页、开盘礼品首批客户落定媒体推广品牌活动西城华宅，火爆热销首批房源开盘强销开发品牌联动11月12月1月2月二批公开一批公开答|谢会客户答谢会红酒品鉴会
25出租车后LED屏时间：全年内容：品牌信息、产品信息、预约信息、开盘信息建议合作方式：出租车后视LED适合此阶段推广调性，且成本不高，因此建议出租车LED灯试做1-2个月。特别媒体：出租车后LED屏
26客户答谢会活动目的：维系客户关系，利用老客户带领新客户，同时加推新的产品活动形式：西餐红酒、艺人表演
27——主题：国际红酒品鉴会——与私家酒行的合作，进行圈层客户的锁定。——以红酒品鉴会的形式，烘托项目的优雅生活意境。红酒品鉴会
28问题一、目标任务如何推导？问题二：项目销售执行策略总纲？『销』篇
29问题一、目标任务如何推导？问题二：项目销售执行策略总纲？|『销』篇
30目标任务推导我们在前面分析了市场，了解了对手，认识了自身，那么在目前市场的大环境下，我们的销售状况将是怎么样的？市场预计价格客户预计到访量
31竞争市场价格解读周边销售价格推导
32价格预计第二批开盘首批开盘推盘套数建筑面积﹙㎡﹚360套384套均价(元/㎡)76007800约12814约138002011年10月11月12月2012年3月4月9738总计(万元)10764总销金额：30753第三批开盘360套8000约1281410251
33总体成交均价预计以上数据按照一期开盘去化60%，首月去化20%；二期开盘去化60%，首月去化20%；三期开盘去化60%的情况推算|。项目整体实现均价达到7900元/平方米。
34Loft产品小面积低总价入市，区别于其他区域产品，引起业界关注，吸引客户购买；低开高走，先以低总价入市，同时推广区域价值及生活理念；后续推盘中突出产品价值及未来规划，从而提升价格；分层次去化产品，loft-商业中心-商铺，在树立价格标杆的同时，按照在自身差异及价格差异细化，稳步拉升
