中海1号项目简析最终版

中海1号项目简析

1“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地；2004年，位于川大旁锦江南岸的中海·格林威治城耀世登场；2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；2006年，中海·龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场；2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作为核心圈中的开篇之作-中海·兰庭销售情况良好；中海翠屏湾位于城|南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在2008年全面升级；8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商。2004年——2007年获四川房地产综合TOP50强排行榜综合实力第一殊荣。【开发商分析】小结：深耕成都8年，中海居于市场领导者地位；城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表；本司项|目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。

2【土地分析】2007年4月27日，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目；本项目由A、B地块两部分组成，A地块为二类住宅用地，B地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区；项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上，但实际执行未按照要求；与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。A地块B地块|

3区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城CBD核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府局级与厅级以上公务员住宅小区；自然环境前景良好—地块南侧700米，为外环生态圈和3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展前景。新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林公园，利用外环路两侧各500米生态绿带进行建设，将引进大型旅游、娱乐开发项目。它们共同组成了完整体系新中心城市绿化系统。商务办公环境极价—地块所在城南副中心起步区是市政府机关的办公所在地，也是中国联通、|中国网通、中国海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境十分良好。配套设施规划完善—除地块自身配套规划大量的商业办公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医结合医院及紧急救援中心。离本项目较近的城南高尚住宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、欧尚、迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。【区位分析】小结：区域占位十分优越；自|然环境前景良好；商务办公环境极佳；配套设施规划完善；区域占位优于本案。中海1号项目

4【交通分析】本案所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、快捷通往成都各方位；三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六条纵向南北方向主要交通主轴；本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15公里，火车南站约3公里；将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停靠站点——新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本项目约40|0米。小结：周边完善路网环绕；交通工具选择面广；通达性十分的良好；目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。

5【四至分析】北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目；南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区；东侧：东方希望地块；西侧：为规划商住用地。南苑小区小结：项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、高新产业；四至元素比本司项目丰富。

6【规划分析】定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆；净用地面积：A地块115213.07㎡（合172.7亩）规划建筑面积：416015㎡；容积率：2.85；建筑密度：18%；绿地率：28%|；总户数：2108户；居住人口：6746人；户均人口：3.2人/户；车位：2583个；车户比：约1：1.22；产品组成:16栋21-24层电梯公寓；建筑布局：行列式；建筑高度：71-79米。9号楼19+2F，20+1F7号楼23+1F8号楼21+2F6号楼24F1号楼22F10号楼20+1F40米宽站华路N11号楼22F12号楼21F13号楼21F14号楼24F15号楼24F16号楼24F南苑住宅区2号楼21F3号楼21F4号楼24F5号楼24F商业金融20米宽B9线30米宽B6线锦程大街（30米宽B8线）50米宽代征绿地西区71米限高区东|区79米限高区小结：定位高端；综合性强；规模较大；产品高端；布局通透；建筑限高；车户比高；容积率低；梯户比低；景观良好。

7【建筑分析】小结：建筑风格：新古典主义；建筑造型：平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线；建筑色彩：外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料：面砖。

8【户型分布分析】9786110N1112131415162345舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A2A1A1A1A1A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1|A1A1A2A2A2A2A1A3A4A5A6A3A4A5A6B1B1B1B1B1B1B